6. Les limites d'utilisation de la SCI
* Absence de marché pour négocier les parts de la SCI. Cela signifie que les enfants auront plus de mal à vendre leurs parts qu'à vendre les biens immobiliers au décès des parents, ce qui peut nécessiter de prévoir les modalités de retrait d'un associé de la SCI.
* Qu'il soit pur et simple, à titre onéreux ou mixte, l'apport d'un immeuble à une SCI constitue une mutation qui entraîne l'imposition éventuelle au titre des plus-values.
* L'apport de biens immobiliers à une SCI est soumis au droit de préemption urbain. En outre, si la mutation prend la forme d'une vente, elle est, de plus, soumise aux droits de mutation habituels et au droit de préemption de l'Administration Fiscale.
* Obligations comptables de la SCI :
- il est impératif de tenir une comptabilité précise;
- un bilan annuel doit être effectué;
- les comptes doivent être approuvés en Assemblée Générale annuelle, ce qui entraîne des frais de fonctionnement.
* En cas de cession de parts d'une SCI familiale, le droit d'enregistrement sera perçu
7.Les avantages à l'utilisation de la sci
- Elle évite les aléas de l'indivision et permet la transmission du patrimoine
- Elle évite les problèmes d'estimation et de constitution des lots, les problèmes de soulte éventuelle ainsi que l'injustice de l'évolution de la valeur des lots
- Elle permet de partager les risques d'exploitation
- Elle confère un avantage fiscal
En cas de donation des parts, les droits de mutation à titre gratuit seront perçus sur la valeur nette des parts qui tient compte du passif, alors qu'en cas de donation de l'immeuble le passif n'est pas déductible de la valeur du bien donné.
