Fiscalité de la SCI
Les impôts dus lors de la constitution de la SCI
Au moment de la constitution de la SCI, les apports des associés consistant en des biens immobiliers neufs ou de moins de cinq ans sont soumis à la TVA immobilière (19.6%). En contrepartie, les associés sont exonérés de droit d’enregistrement.
Les impôts dus pendant la vie de la société.
L'imposition des revenus de la SCI
Les associés sont imposés sur la part des bénéfices de la SCI qui leur incombe.
Lorsque les associés sont des personnes physiques, les bénéfices sont déterminés selon les règles d'imposition applicables aux revenus fonciers. Les associés pourront déduire les intérêts d'emprunt versés pour souscrire au capital de la société.
L'actif d'une entreprise
Lorsque pour un associé, les parts sont inscrites à l'actif d'une entreprise, la part du résultat lui revenant est déterminée selon les règles fiscales propres à cette entreprise.
Les cessions de parts de la SCI par des personnes physiques ( n'ayant pas inscrit les parts de SCI à l'actif d'une entreprise)
Lorsque les associés personnes physiques cèdent leur parts, la plus-value éventuelle est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
La cession de l'immeuble par la SCI
Lorsque la SCI cède l'immeuble qu'elle détient, la plus-value est calculée selon les règles des plus-values immobilières des particuliers à condition que les associés soient des personnes physiques.
Cette plus-value sera calculée selon les règles des plus-values professionnelles pour les associés ayant inscrit les titres à l'actif d'une entreprise.
Les droits de mutation à titre gratuit
La transmission à titre gratuit (succession, donation, donation-partage, avec ou sans réserve d'usufruit) relève du régime de droit commun.
L'impôt sur la fortune
Lorsqu'elles ne constituent pas des biens professionnels, les parts de SCI doivent être comprises dans le patrimoine du contribuable, pour leur valeur au 1er janvier de l'année d'imposition.
La valeur des parts d'une SCI est essentiellement fonction de la valeur de l'immeuble qu'elle détient.
La méthode d'évaluation des parts consiste à apprécier la valeur de cet immeuble, à y ajouter les autres éléments de l'actif social de la SCI, à en déduire les dettes de la société, et à diviser le montant ainsi obtenu par le nombre de titres composant le capital social.
L'incidence fiscale de l'apport de la nue-propriété à la SCI à constituer suivi d'une donation-partage avec réserve d'usufruit
Impôt sur le Revenu
Aucune incidence car les parents conservent l'usufruit des biens.
Impôt sur la Plus-value
Date et prix d'acquisition des biens permettront de calculer avec précision l'incidence de cet impôt.
Impôt sur la Fortune
Les parents, usufruitiers des biens, devront déclarer leur valeur en toute propriété, sans aucun abattement.
Corrélativement, les nus-propriétaires n'auront rien à déclarer au titre de l'ISF
