La loi scellier n'a rien de compliqué et son application tient en quelques grandes lignes ou principes :
* la loi scellier, c'est une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 37% sur 15 ans ou 25% sur 9 ans
* ce n'est pas une déduction des revenus avant calcul de l'imposition mais bel et bien une réduction d'impôts après calcul des impôts sur le revenu
* tous les contribuables français peuvent en bénéficier dès lors qu'ils achètent un logement neuf entre 2009 et 2011. Ce bien doit être éligible au dispositif et le propriétaire doit respecter les obligations imposées par la loi pour bénéficier de la réduction d'impôts : mettre le bien à la location durant le gain fiscal, et respecter un plafond de loyer et de revenus des locataires.
Quelles sont les conditions sur le bien à acheter pour qu'il le soit en loi scellier ? Quelles conditions sur le locatif qui s'ensuit ? Peut-on cumuler plusieurs scellier ? Nous vous renseignons ici sur toutes les conditions et obligations de la loi scellier.
la loi scellier, pour qui ?
- Tout contribuable français domicilié en France et payant des impôts peut bénéficier de la loi scellier.
- Les logements concernés sont les logements neufs acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ou les logements anciens qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence imposées par la loi et pour lesquels des travaux de rénovation et réhabilitation - leur conférant des caractéristiques aussi performantes que les logements neufs - sont effectuées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. (caractéristiques de décence définies par l'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989).
- Les caractéristiques de performance du logement neuf doivent respecter la norme thermique de construction RT2005 ou RT2000 (RT2oo5 ou RT2ooo)
- Le logement doit être impérativement situé dans les zones géographiques pour lesquelles le marché du logement locatif propose une offre inférieure à la demande. Seules les zones A, B1 et B2 offrent droit à la réduction d'impôts. Les logements de la zone C ne sont donc pas concernés. Un amendement proposé par le député Bouvard permettant de rendre éligible la zone C a été présenté et accepté par l'assemblée nationale pour être finalement rejeté par une commission mixte paritaire de députés et de sénateurs.
Jusqu'aux dernières nouvelles, la zone C est donc toujours exclue du dispositif Scellier.
- Le contribuable ne peut pas cumuler plusieurs investissements Scellier sur une même année. Par contre un investissement Scellier peut être cumulé avec d'autres fiscalités (LMP/LMNP...)
- La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement avec un montant maximal de 300 000 €
les obligations du propriétaire
- Le propriétaire s'engage à louer, pour une durée de 9 ans en Scellier classique et 15 ans en Scellier social, le logement nu
- La location du bien doit être effective dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble ou son acquisition
- Le propriétaire s'engage à respecter les plafonds de loyer définis en fonction des zones :
Zone A : 21,65 €/m²
Zone B1 : 15,05 €/m²
Zone B2 : 12,31 €/m²
- Il est possible de louer à un membre de la famille, ascendant ou descendant, dès lors que celui-ci n'est pas rattaché au même foyer fiscal
Un exemple concret
Prenons un couple marié de 3 parts, payant environ 2000 € d'impôts par an qui achète un studio neuf de 18m². Le montant total de l'acquisition est de 67 896 €.
Pour financier cette acquisition, notre couple effectue un crédit sans apport sur 20 ans. La mensualité du crédit (taux à 4,6%) s'élève à 433 €/mois.
Le loyer est garanti à 271 €/mois.
Montant de l'acquisition 65 600 €
Réduction d'impôt totale sur 9 an 16 400 €
Réduction d'impôt par mois 152 €/mois Coût réel (effort d'épargne)
(162 € - 152 €) 10 €/mois
En pratique le calcul est un peu plus compliqué car il convient de prendre en compte d'autres facteurs tels que les impôts fonciers liés à la nouvelle acquisition, la réindexation du loyer chaque année selon le coût de la vie et l'indice immobilier...
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